Anche tu hai appena acquistato il tuo primo appartamento e ti sei trovato alle prese con una montagna di spese condominiali arretrate? Una domanda comune che mi viene posta dai clienti è proprio questa: “Ho acquistato un appartamento, ma chi paga le spese condominiali arretrate?”
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile offre una risposta chiara a questa domanda. Esso prevede che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Questo significa che, se il precedente proprietario non ha regolarmente pagato le spese, sia il vecchio che il nuovo proprietario possono essere chiamati a saldare il conto dall’amministratore di condominio. Quest’ultimo potrebbe ottenere anche un decreto ingiuntivo. Potresti essere quindi chiamato a pagare le spese anche per il indicato periodo antecedente al contratto di compravendita, fatto salvo il diritto di regresso.
Ma non finisce qui. C’è un limite temporale da considerare: l’anno in corso, cioè l’anno in cui si verifica la compravendita, e l’anno precedente. Tuttavia, è importante precisare che per “anno” non si intende necessariamente l’anno solare (1 gennaio – 31 dicembre), ma l’anno relativo all’esercizio finanziario del condominio. Le spese antecedenti a questo periodo sono invece a carico esclusivo del precedente proprietario.
La responsabilità solidale continua fino a quando non viene trasmessa all’amministratore di condominio una copia del contratto di compravendita. Questo è un compito che spetta sia al vecchio che al nuovo proprietario, ma è ovviamente nell’interesse del venditore occuparsene al più presto.
Una buona prassi durante le trattative di acquisto è verificare lo stato dei pagamenti delle spese condominiali e richiedere al venditore un’attestazione rilasciata dall’amministratore. Questo documento dovrebbe essere poi essere consegnato al notaio affinché venga allegato al contratto di compravendita, per evitare spiacevoli sorprese in seguito.
Questa responsabilità solidale tra precedente e nuovo proprietario si applica anche nel caso di aggiudicazione all’asta di un immobile in condominio. Se vi trovate in questa situazione, è importante leggere attentamente la perizia di stima redatta dall’esperto nominato dal Tribunale, che indica la morosità del debitore.
Tutto questo si applica alle spese ordinarie del condominio. Per quanto riguarda le spese straordinarie, come la ristrutturazione dell’edificio o interventi di manutenzione – come il rifacimento del tetto o tinteggiatura esterna dell’edificio – la situazione è leggermente diversa: si deve guardare al momento in cui queste sono state deliberate dall’assemblea dei condomini. Le spese approvate prima della stipula del contratto di compravendita competono esclusivamente al vecchio proprietario, anche se vengono realizzate successivamente (fatto salvo un diverso accordo tra le parti).
Infine, è consigliabile farsi rilasciare dall’amministratore le delibere condominiali dell’ultimo periodo prima dell’acquisto, per evitare sorprese o errate imputazioni di spese, fermo restando che quanto già deliberato non può essere contestato.
Spero che queste informazioni ti siano utili per affrontare la situazione delle spese condominiali arretrate con maggiore sicurezza e consapevolezza.
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